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时间：6年前 (2018-02-17)来源：怀孕期阅读量: 871
把自己比喻成农民种地的新一任万科董事会主席郁亮，再次向大众展现了自己要脚踏实地干活的一面，“洪水来了，农民能挡得住吗，难道就不种地吗？不要问天气如何，只有把地种好。既然不能影响天，那就把自己能力做好，那样心里才踏实，没什么好彷徨。”
上任两个月的郁亮，已经交出了一份满意的成绩单。今年上半年万科实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%，实现营业收入698.1亿元，实现归属上市公司股东的净利润73亿元，同比增长36.5%。
不过郁亮也坦承了自己上任后压力骤然增大，“以前有把伞在上面，现在要经风雨见世面。但是我这个人特别瓷实，我的办法就是做更好的农民，因为农民抗压能力最强了。”
在郁亮看来，不管市场如何变化，房地产是进入白银时代还是青铜时代，要做的事情只有“当好农民种好地”。
“我们相信只有时代的企业，没有成功的企业，万科始终是如履薄冰对待我们做的每一件事情。我们没有本事吃别的饭，任何夕阳行业也有做得不错的企业，任何朝阳的产业也有做得差的企业。现在是‘当好农民种好地’，把自己一亩三分地种好，机会总是有的。”郁亮在业绩会现场直言。
面对碧桂园提出5000亿元的业绩目标时，万科并非没有压力，但还是按照自己的步伐走。万科董事会秘书朱旭在介绍公司上半年业绩时着重提到，“销售金额增幅非常不错，也是近三年比较靓丽的”。
万科上半年实现了销售面积1868.5万平方米，增长32.6%，销售金额2771.8亿元，增长了45.8%。其中上海区域在上半年取代了南方区域成为了销售金额的第一名。
另外万科上半年新进入了哈尔滨、石家庄、兰州等城市，已经进入城市达到了69个。其中有8个城市规模超过百亿元，除了北京、上海、深圳以外，成都、宁波、武汉等也后来居上。万科在33个城市销售名列前三名，在16个城市中销售排名是第一位。
在郁亮看来，目前中国已经进入了第二阶段的城市化，过了“摊大饼”的发展，不能再按照以往一二三四线城市布局，而是要按照城市圈、城市带，“城市化进入第二发展阶段，为城市化提供主要服务的开发商们，自然也就跟着发生变化，从投资策略发生变化。”
郁亮对于万科未来发展还是践行两句话，“为普通人盖好房子”和“盖有人用的房子”。其也在业绩会上反复提及，万科现在的形象就是“农民”，没有核心竞争力，勤恳干活，机会永远都在。
面对眼下各个热点城市因地制宜，出台了很多调控政策，包括限购限贷、限签、限转让等等。住宅开发投资的增速在二季度也有回落，房地产市场的融资渠道也逐渐收紧。包括万科上半年营业收入方面实现了698.1亿元，同比下降了6.7%，主要是上半年竣工结算的项目较少，因此结算收入有一些下滑。
郁亮并不认为房地产市场已经没有了机会，目前万科持有货币资金1076亿元，净负债率保持行业低位为19.6%。在其眼中，不到20%的净负债率是为万科留有可进可出的状态，“住房怎么消费来说还是有很多提升空间的，只不过不是在新房销售方面，这有很多东西是可以去发展和投资的。我们对自己当好农民之后，未来收成这件事情上来说不是最关心。要先耕耘，收获是自然的结果。”
2016年，万科因受股权事件侵扰，人心不稳，不少关键岗位人员流失，同行趁机挖角，万科销售业绩不敌中国恒大，错失龙头宝座。
不过随着股权之争明朗化，万科投入了更多心思在业务中。无论在核心业务住宅地产，还是商业地产、物流地产、长租公寓、冰雪运动、养老等板块都积极拓展。只是在目前的财报上，新业务所能贡献的盈利依然较少，这也引起了市场关注。
因此被问及有何计划目标时，郁亮直言：“万科从来就不做计划管理。像计划生育那样，生男生女不知道，生的好坏也不知道。一切得用自然生长方式，而不是计划培养。新增的万科业务是围绕城市配套服务商，和城市同步发展，和客户同步发展。”
郁亮也为目前万科的业务做了五类划分。核心业务还是房地产开发和物业管理。郁亮认为未来十年核心业务仍然占据着重要位置，不能用数字来衡量新业务，“增长再怎么快也没有多大比重，因为核心业务太强，但是没有必要把核心业务削下来去满足新业务的增长。”
另外万科的优势业务则是商业和物流。万科在整合印力集团成为商业开发和管理平台后，又成立了两只商业基金开始对其商业地产资产进行全面整合。截至2016年底，万科自身拥有的以及与合作方共同打造的商业地产项目共84个，而作为全国第三大商业管理集团印力旗下商业地产项目超过60个。这意味着，万科直接或间接管理的商业地产面积将达到1200多万平方米。
而物流方面，万科目前已累计获取项目32个，总建筑面积256万平方米。其中，已建成并稳定运营项目9个，平均出租率达到98%。7月还参与全球领先的现代物流设施提供商普洛斯潜在的私有化，也助推万科提出要成为“向全国第一乃至全球第一的目标努力。”
拓展业务则是冰雪度假和长租公寓。尤其是长租公寓，截至6月底，泊寓业务已覆盖21个城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超2万间。预计年内泊寓的获取房间数将超过10万间。目前开业6个月以上项目平均出租率约87%。“我们将成为国家重要的长租公寓服务商。我们也是全国最大的滑雪场运营商，目前是微弱第一，微弱领先于行业，我们希望未来能够领先于行业。”
而“轨道+物业”模式和混合所有制改革则是潜力业务。如今万科的“轨道+物业”模式不只和深圳地铁合作，还包括跟高铁、轻轨、比亚迪云轨合作。以比亚迪云轨为例，郁亮坦言：“我们没有办法确保每个站点去开发，有自己的战略选择，所以我们现在是有合作，但至于合作规模多大要看下一步合作的具体情况，到时候有结果再跟大家报告。”
不过郁亮也提前给市场打了“预防针”，万科未来很可能会参与混改，因为万科作为混合所有制改革的代表，受邀参与一些公司的混改，这是多方共赢的局面。
1.派息情况，现金流怎么样？
郁亮：万科一直有稳定派息政策，随着每股盈利增加，派息也会提高。现金流流出是买地，这是正常的。
2.这次中报中对万科新业务具体考虑，长租公寓、物流，在收入中，物业服务增长。能够按照测算增长速度，说一个目标？
郁亮：万科从来不是计划管理。增长的计划是做出来，像计划生育，生男生女不知道，得用自然生长方式，而不是计划培养。新增万科业务是围绕城市配套服务商，和城市同步发展，和客户同步发展。
业务可以归为5大类型，处在不同阶段。核心业务还是房地产开发和物业管理。我们核心业务发展也不慢，未来十年核心业务还是在重要业务。没有必要削减核心业务，来增长新业务。
我们有机会把优势业务，就是能做的很大，向数一数二发展，一个是印力商业开发运营，我们处在第三。还有一个是物流，不算普洛斯我们排在第四第五，我们要做全球全国第一来追求。
我们还有业务是拓展业务，从“0-1”完成，要从“1-10”完成，就是冰雪度假、长租公寓。万科长租公寓走在前列的，全年可以进行3万间，明年15万间，我们会成为重要的服务商。
有两个摸索业务，养老和教育。养老目前有181个项目，探索比较多。但是养老和教育商业模式是什么还在摸索中，但是业务潜力巨大，要赶在别人前面摸索。看起来和主业无关，实际上是和城市服务配套商相关的。
未来还要做的“轨道+物业”，不仅和地铁，还有高铁、轻轨，还有比亚迪云轨。混合所有制改革，万科接受到邀请参加混改，我们要是参与大家也不要奇怪。我们会制定不同发展策略，我们坚决摒弃计划生育的管理。我们用跑马方式，看看哪个业务能突出，再大力发展。
3.2013年提出要进入白银年代，万科规模增长可期。万科什么时候规模增长会停下来？巨无霸市场占率不高，万科怎么看待？
郁亮：我们相信市场有黄金有白银还有青铜黑铁。但是只有时代企业，没有成功企业。我们如履薄冰地对待每一件事情。现在不代表行业没机会，中国进入到第二阶段的城市化，已经过了摊大饼的发展，现在城市要造城市圈、城市带，不能按照一二三四线来，而是要围绕城市周边来做。三四线也很重要。行业变化是空间格局变化。还有高铁对地区格局变化。房企也要发生变化。比过去难做，小开发商拿地压力大。但是我们没有本事吃别的饭，任何夕阳行业也有做得不错的企业，任何朝阳的产业也有做得差的企业。现在是“当好农民做好地”，把自己一亩三分地种好，机会总是有的。为普通人改好房子，改有用的好房子，涵盖了我们的全部。只要城市继续发展，我们就有机会。如果达到了天花板，还是市场占有率提高的过程。前十房企占有率已经是26%，只要企业勤恳干活，机会永远在。我们没有核心竞争力，我们就是做农民。
4.孙嘉是下一任总裁是否属实？下一任接班安排怎么样？
郁亮：我还当了不到两个月就要下去了。（笑着跳过问题）
5.为什么上半年销售规模增长快，交楼面积下降，也导致了营收下滑？是不是收房速度跟不上收工速度？如果调控升级，未来是否会造成万科短板？
郁亮：我们上半年结算下降，是结构上因素。上半年交楼都比较少，是和天气有关，广东有回南天，在一季度交房过会大量回潮，南方回避上半年交房。免得出现很多问题。我们在下半年安排多点，我们会按照全年计划完成。
6.万科当好农民种好地，富力李思廉说东北房子不好卖，但是万科房企就卖得好。当董事长感受如何，心情如何，和做总裁有什么不同感受？万科会不会有新的不同经营理念？
郁亮：这个位置风口浪尖，以前有把伞，现在没了，压力很大。很多人关心我，担心能不能做的更大。我这个人很瓷实，要做好的农民，因为农民抗压能力最强。我们如果当好农民的话，更大的压力又何妨。我们盖有用的房子就是种粮食一样。我们有信心。也谢谢大家对我们的关注，未来把头条留给别人，让我们安静做好农民。
7.万科和比亚迪合作，比亚迪云轨20多个城市签约。会如何开展合作业务？土地资源面积会是多少？
郁亮：万科真没有数据，双方合作是很投缘，无法说明要拿下多少云轨项目。就像养老一样，需求很大，但是做起来很难。不去碰就永远不知道。业务发展空间很大，也要做起来。我们的关系很友好，刚开始找我们，是说他们拿地没用但是没钱建。我们也有站点选择，现在是有合作，暂时没有结果。
8.做好农民种好地，打雷下雨发洪灾，是不是在储粮过冬？分析调控市场影响。
郁亮：洪水来了，农民能挡得住吗，难道就不种地吗？不问天气如何，只把地种好。既然不能影响天，要把自己能力做好。所以心里很踏实，没什么好彷徨。现在很多人很苦恼，我们手里很多现金，万科一直是如此。我们要留有可进可出的状态。行业还是有很多发展变化的机会。住宅消费有提升空间，很多可以发展投资的。我们不关心收成，而是先耕耘。
我们对宏观调控很拥护，是解决普通居住问题，长效机制使得房地产市场安定，但是要如何利用窗口时期建设长效机制是努力。例如租售并举，中国房地产市场长效机制终于开始回到市场化初心，解决普通居住问题，而不是经济增长。所以要抓住时机建设好长效机制，要保证年轻人有房住。各种青年人才要有房住是重点考虑内容。年轻人第一次买房金融政策要稳定，刚开始买房压力很大，社会要帮助。不要给年轻人增加压力。
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