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时间：6年前 (2018-02-23)来源：怀孕期阅读量: 263
养老问题是21世纪社会面临的难题之一。截止2014年，中国60岁以上老年人口已超过2.12亿人，占总人口数15.5%。
根据联合国数据分析，中国65岁以上老年人口将以每年3.8%的速度增长，2035年中国社会抚养比将高达35%。
老年人口增长伴随着对养老床位需求的增长，根据民政部十三五规划，养老机构床位数将以年均5%的速度增长，从2015年的93万张增长至2035年的249万张。
养老产业处于快速发展期，近年来，万科、保利、远洋、绿城等大型房企抢占先机进驻养老地产市场，产品定位各有侧重；泰康、国寿、太平等保险公司结合其年金类养老保险产品，推出综合性养老社区。
以万科为例，其针对细分市场设计了养老地产产品线，包含5类差异化产品：大型养老社区、小型养老公寓、社区养老服务中心、社区共生式养老住宅、专业护理机构。万科的楼盘遍布全国大中小城市，万科养老地产通常位于万科住宅楼盘周边，承接楼盘溢出的老年人口居住需求，为社区居民提供长短期养老照护服务。
远洋地产旗下椿萱茂凯健以护理型老人为主要客群；保利和熹会定位于养老社区，接收老人40%为自理型老人，60%为护理型老人；泰康之家打造全国第一家提供独立生活、协助生活、记忆照护、专业护理四个不同生活服务区，提供差异化照护服务的综合性养老社区……
养老机构主要针对自理型、协护型、全护型三类老人设计差异化产品。
自理型老人指具有独立生活能力、活动能力较强的老人，主要在55~65岁之间，针对其推广居家型养老公寓，提供丰富的娱乐活动供其选择。
协护型老人指患有某种慢性病、活动能力较差的老人，协护型老人年龄稍长，介于65~75岁之间，其日常生活需要简单的照护，提供餐饮、医疗体检等服务。
全护型老人指患有某种疾病处于康复期、丧失部分或全部活动能力、无法自理的老人，全护型老人年龄跨度较大，以75岁以上为主，主要由疾病或创伤引发其长期持续的护理需求。收治全护型老人的养老机构必须具备一定的医疗护理水平，配置合理的医务设施或医疗科室，设计科学有效的康复计划，帮助老人重获自理生活的自信。
国内市场养老机构主要包括3类产品：护理型养老院、日间照料中心、养老社区（CCRC）。
护理型养老院必须具备一定的医疗护理职能，主要接收介护型及全护型老人，其活动能力较差，主要活动区域仅限于其居住的房间内和同层公共区域，因而设置的文娱类活动配套面积较小。护理型养老院规模较小，建筑面积普遍为5,000~10,000平米，最小的仅有2,000平米，人均建筑面积约为30~40平米，床位数在50~200个。
按价位分类，护理型养老院可分为月收费10,000~20,000元的高端型和月收费5,000~10,000元的中端型。
上海护理型养老院市场的中端养老院数量多于高端，主要原因是上海的护理型非营利性养老院可获得医保结算政策，床位费、医护材料费、诊疗费、医药费均可按比例医保报销，因而中端护理型养老院受到市场热捧，第二年入住率即可达到80~90%。
日月星徐汇养老院设有医务室，提供全护等各级医疗护理服务，通过政府审核后，成为获得医保结算资格的非营利性养老机构。其设置2人间和8人间两种户型，月收费在5,000~8,000元，入住率达到95%。其80%接收的老人中为介护型、全护型，高龄自理型老人占少数。但由于其属于护理型养老院，而非具备医疗诊疗功能的护理院，该养老院没有能力处理大病诊疗，不能接收插管型全护病人。
相比而言，日月星护理院具备更为完善的医疗条件，设置有内科、外科、检验科、临终关怀科、营养科等科室，配备心脑血管护理、神经系统疾病护理、骨科护理、手术后护理、晚期肿瘤舒缓疗护五大医护病区，为特殊医疗护理病人提供专业医护服务。其收费在养老院的基础上增加了医疗诊疗、医药费用，均可按比例纳入医保报销，老人人均月花费在7,000~10,000元。护理院可接收插管、创伤等需高等级全护的老人。
上海市场的高端护理型养老院数量较少，人均月收费在10,000~25,000元，主要包括凯健徐汇苑、泰康之家申园等。凯健徐汇苑位于徐汇滨江板块，坐拥近百公顷生态公园，环境良好，户型为双人间、单人间和VIP单人套房，双人间和单人间房型的面积均为30㎡，VIP单人套房面积为50㎡，为一室一厅户型，包含简单的会客区。凯健属于营利性养老机构，因此不能纳入医保结算范围。凯健徐汇苑入住率达50%，主要接收介护型、全护型老人，也包括一些活动能力较差的高龄自理型老人。凯健配置有先进的医疗设备，聘用全职医生，设置康复室、医务室，提供基本医疗诊疗和康复训练服务。针对大病诊疗，凯健与沪上三甲医院建立战略合作，设立绿色通道直达医院。
日间照料中心一般位于社区内，为社区老年居民提供日常餐饮、娱乐、休闲的一站式场所，为部分需护理的老人提供短期医疗护理托付服务。
万科智汇坊是典型的嵌入式日间照料中心，智汇坊周边有万科城市花园、朗润园、优诗美地等4处万科楼盘，合计1万余户，入住居民2万余人，部分老年居民存在日间照料的需求。智汇坊建筑面积1,200平米，休闲娱乐配套包括日间休闲活动室、复健室、开放式餐厅，成为社区老年居民日间休闲活动新聚所；有短期照料需求的老人可选择入住多人间、双人间或单人间，智汇坊提供基础护理服务。入住可采用日间托付或短期托付模式，日间托付仅使用休闲餐饮服务，人均月收费在2,000元左右；短期托付人均月收费在4,500~9,000元不等，视入住房型而定。总体入住率约为60%。
CCRC养老社区又称一站式照护养老社区，是结合自理型、介护型、全护型老人需求提供差异化产品组合的综合性养老社区，社区总建筑面积为5~10万平米不等。
自理型老人居住在老年公寓，通常为单人入住或夫妻2人共同入住，公寓套间面积在60~120平米不等，对应多层次的月租金价位。公寓通常配备有卧室、会客厅、卫浴和厨房，可满足老人日常自理生活所需。自理型老人对文娱活动需求较大，因而CCRC社区通常设置约10%的建筑面积为文娱活动配套，包含：阅览室、运动场、小型影院、手工活动区、室外花园等区域。
介护型、全护型老人居住在护理大楼，护理大楼体量一般为5,000~10,000平米。其户型主要为单人间或双人间，相比自理型老年公寓，护理型房间不必设置活动、会客空间，因而面积更小，单人间为30~40平米，双人间为40~50平米。护理大楼或社区医院是CCRC养老社区必备的医疗护理配套，护理大楼提供基本医疗服务，服务护理型老人的同时，也服务整个养老社区。
上海亲和源老年社区是典型的CCRC养老社区，总建筑面积~10万平米，其中8.3万平米自理型老年公寓占社区体量的83%，8,000平米颐养院为老年护理院，接收介护型、全护型老人，按不同护理等级递级收取护理费，文娱活动区域为7,000平米，文娱、医疗、餐饮配套占社区体量的15%。
亲和源老年公寓由于用地性质限制，不能分割销售，以会员制+年费模式收费，在项目初期快速回笼资金，开业第三年去化率达50%，第五年达90%。
亲和源颐养院属于医保定点覆盖的护理院，收治介护型、全护型老人，床位数合计200个，建筑面积8,000平米，其中3,000平米为社区医院，人均建筑面积~25平米，开业第二年入住率达70%。
目前，国内高端民营养老机构在入住率达60%以上时可达到运营收支平衡，但考虑项目整体运营及土地、建安成本，通常需10~15年达到整体收支平衡，对于开发商来说是一笔周期较长的投资。
美国等发达国家采用REITs模式开发运营养老机构，以减轻开发商的资金压力。REITs是一种信托投资基金，它通过发行股票或收益凭证，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过将投资不动产所产生收入以派息的方式分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益，常投资于有经常性收入的房地产项目，如养老机构、写字楼、商业零售、酒店、公寓、仓储工业等。
在净出租模式下，REITs公司把养老物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%），而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方（运营商）承担。因此，在净出租模式下，REITs公司的毛利润率很高，净租金收益/毛租金收益可达80%以上，而且几乎不承担任何经营风险，业绩也较少受到金融危机的影响；与之相对，租户获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益，并承担绝大部分经营风险。
在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5-6%的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
随着国内REITs市场趋于成熟，未来养老地产营运模式将趋于轻资产化，更多开发商和运营商陆续进入民营养老地产市场，满足市场不同层次需求的养老地产项目亦将应运而生。
天华迈卓依托于天华集团深厚的建筑设计背景与行业资源，结合全球顶尖管理咨询公司的研究视角与专业方法，为国内知名医疗养老集团提供从市场研究、机构定位，到产品设计、规划方案、运营合作各环节的“一站式”咨询服务解决方案。天华集团设计的泰康之家燕园已成为国内首屈一指的养老地产标杆性项目。
迈卓养老机构数据库涵盖上海地区863家、北京地区718家养老机构，包括客群类型、户型配比、配套比例、入住率、运营成本等一手市场数据，以客观的市场动态、新颖的行业观点驱动，致力于打造国内一流养老地产项目。
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